A usucapião é um mecanismo jurídico que visa reconhecer a propriedade a favor de quem a exerce de maneira contínua e incontestada por um período suficiente de tempo. Em termos simples, permite que alguém que utiliza um bem de forma pacífica e sem oposição, por um longo prazo, torne-se seu proprietário, mesmo sem tê-lo comprado.

O princípio que fundamenta esse instituto se baseia na ideia de que, se o dono original não demonstrou interesse em reivindicar o bem ao longo dos anos, este passa a ter maior utilidade e importância para quem efetivamente o utiliza.

Esse processo é uma ação para obter a declaração formal da propriedade, e não para criá-la. Em outras palavras, a pessoa já detém o direito sobre o bem e busca apenas sua oficialização perante a lei.

A usucapião representa um clássico confronto de princípios no ordenamento jurídico brasileiro. De um lado, encontra-se o direito à propriedade, assegurado a todos que a detenham de forma regular. De outro, está a função social da propriedade, que determina que todo bem deve cumprir uma finalidade produtiva apropriada.

Aquele que não utiliza sua propriedade nem adota medidas para protegê-la vê seu direito de mantê-la relativizado, diante da relevância de que o bem tenha uma destinação útil. Assim, prioriza-se quem de fato o utiliza e gera algo a partir dele.

A usucapião urbana é regulamentada pela legislação brasileira e tem como objetivo a aquisição originária de imóveis de até 250 m², usados como residência pela parte ou por sua família.

Os requisitos incluem a posse mansa, pacífica, sem interrupções ou oposição, exercida por um período contínuo de 5 (cinco) anos.

Nessa modalidade, não é exigido justo título, como contrato de compra e venda ou escritura pública, mas a pessoa não pode possuir outro imóvel, seja ele urbano ou rural.

A usucapião urbana coletiva está prevista na legislação brasileira e no Estatuto da Cidade, oferecendo a possibilidade de regularização para moradores de comunidades carentes, com foco no bem-estar coletivo e na segurança jurídica.

Os requisitos para a regularização do imóvel incluem a existência de núcleos urbanos informais (como comunidades) ocupados de forma mansa, pacífica, contínua e sem oposição por mais de 5 (cinco) anos, sendo o local utilizado como moradia por pessoas de baixa renda.

Além disso, os interessados não podem possuir outros imóveis, urbanos ou rurais, e a área total do terreno pretendido, quando dividida pelo número de ocupantes, não deve exceder 250 m² por possuidor.

A usucapião familiar trata da aquisição da propriedade de um imóvel em situações de abandono do lar por um dos cônjuges, com o objetivo de proteger a família e o cônjuge que permaneceu.

Os requisitos incluem o abandono voluntário e sem justificativa por um dos cônjuges, além de 2 (dois) anos de posse direta, exclusiva, contínua e sem oposição pelo cônjuge abandonado. O imóvel urbano deve ter até 250 m² e ser usado como residência pelo cônjuge que ficou. Ressalta-se que o interessado não pode possuir outro imóvel, seja urbano ou rural.

Em resumo, embora os requisitos sejam específicos e relativamente simples, é fundamental que haja posse prolongada, exercida de forma mansa, pacífica e ininterrupta, com demonstração de aparência de proprietário e cuidados com a manutenção do imóvel por parte do interessado, para que se concretize a prescrição aquisitiva por meio da usucapião.

A usucapião rural tem como objetivo a aquisição originária de propriedades rurais de até 50 hectares, desde que o interessado torne a terra produtiva por meio de seu trabalho ou a utilize como moradia para si ou sua família.

Os requisitos incluem a posse mansa, pacífica, contínua e sem oposição, além da ocupação para residência ou atividades produtivas por um período de 5 (cinco) anos.

Nessa modalidade, não é exigido justo título, como contrato de compra e venda ou escritura pública.

Nessa modalidade, o interessado pode obter a aquisição originária de imóveis, sejam urbanos ou rurais, desde que mantenha a posse (uso) do bem de maneira mansa, pacífica, contínua e sem oposição por mais de 10 (dez) anos, contando com justo título (como contrato de compra e venda ou escritura pública) e agindo de boa-fé.

Vale destacar que o prazo de posse pode ser reduzido para 5 (cinco) anos caso o possuidor tenha estabelecido moradia no imóvel ou realizado investimentos e melhorias no local.

Nesta modalidade, não há limitações quanto ao tamanho do imóvel. A legislação brasileira estabelece que o possuidor deve exercer a posse (uso) do bem por 15 (quinze) anos, de forma contínua, mansa, pacífica e sem oposição, sem a necessidade de apresentar justo título (como contrato de compra e venda ou escritura pública) ou comprovar boa-fé.

Ressalta-se que, se o interessado utilizar o imóvel como residência ou realizar obras de natureza produtiva, o prazo de posse será reduzido para 10 (dez) anos.

A usucapião extrajudicial é uma forma de regularização de imóveis realizada diretamente em cartório. Essa modalidade foi introduzida pelo artigo 1.071 do Código de Processo Civil (CPC), que incluiu o artigo 216-A na Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73), regulamentando o procedimento.

O processo ocorre em um cartório de notas (qualquer um à escolha do interessado) e exige a contratação de um advogado especializado para dar início ao pedido. A primeira etapa consiste na reunião de todos os documentos necessários. O advogado verifica se estão corretos e em conformidade com a legislação. Em seguida, o pedido é formalizado no cartório, recebendo um número de identificação.

Após essa etapa, inicia-se um processo de análise para verificar possíveis ônus ou exigências relacionados ao imóvel. A União, o Estado e o Município são notificados para que possam se manifestar, se for o caso, e um edital é publicado para dar publicidade ao procedimento. Concluída essa fase, o processo é encaminhado ao Cartório de Registro de Imóveis, onde será aberta uma nova matrícula para o imóvel.

Para realizar o procedimento extrajudicial, é obrigatória a apresentação de uma lista específica de documentos. Quem não possui esses documentos não pode utilizar essa modalidade. Os documentos exigidos são: 

Planta e memorial descritivo;
Ata notarial de posse;
Certidões negativas.

O justo título não é obrigatório nessa modalidade, podendo ser substituído pelo procedimento de justificação administrativa, realizado no próprio cartório. Essa é a base documental mínima para o pedido, mas outros documentos podem ser requisitados dependendo das particularidades de cada caso.

A consulta a um advogado é essencial para identificar, organizar e garantir que os documentos estejam adequados ao pedido de usucapião extrajudicial.

Contar com um advogado especializado no processo de usucapião assegura que os direitos dos requerentes sejam plenamente respeitados, garantindo que a regularização do imóvel seja realizada de forma tranquila e segura.

Nosso escritório dispõe de uma equipe de profissionais com mais de 15 anos de experiência em Direito Imobiliário, com expertise em usucapião, tanto na via judicial quanto na extrajudicial.

Estamos prontos para apoiá-lo em todas as etapas da regularização do seu imóvel, desde a análise dos documentos até o registro final da aquisição da propriedade.